商業環境の変化と並行して、商店街の内部からも崩壊の波が押し寄せました。その最たる要因が商店街の後継者不足問題です。店主の高齢化が進む一方で、子ども世代は大学進学を経て都市部の企業へ就職。過酷な労働環境に見合わない個人商店を継ぐ者は激減しました。店舗兼住宅である物件が多いため、他人に貸し出すことも難しく、店主の引退とともにそのままシャッターが下ろされるケースが相次ぎました。
こうして全国各地に生まれたシャッター通りの原因と現在の状況を見ると、単なる商業の衰退にとどまらず、土地の私有権や権利関係の複雑さが再生の足枷となっている現実が浮かび上がります。権利者が不明化したり、固定資産税の負担から駐車場や更地に転換されたりすることで、連続していた街並みが歯抜け状態になり、商店街としての回遊性が完全に失われてしまう事例が後を絶ちません。
