竣工から20〜30年が経過したビルの設備更新（リニューアル）において、ファンコイルユニットの更新費用相場は、室内機本体の交換および結露配管の補修工事を含め1台あたりおよそ15万〜35万円が一般的な指標です（台数規模や施工環境により変動）。
ここで多くのビルオーナーや管財担当者が検討するのが、「古い水配管の管理が面倒だから、いっそ全フロアを最新の個別ビル用マルチエアコン（パッケージエアコン）に取り替えてしまおう」という全面改修プランです。しかし、2026年現在の資材高騰と安全規制の厳格化を背景に、この判断には予期せぬ落とし穴が潜んでいます。
全面エアコン化が引き起こす3つの想定外コスト
- 電気設備（受変電設備）の大規模増設が必要：セントラル方式では熱源を中央でまとめて電気やガスで駆動していましたが、個別エアコン化すると各フロアの室内外機に大電力を送る必要があります。既存ビルのキュービクル（高圧受電設備）や幹線ケーブルの容量が不足し、数千万円規模の電気改修が追加で発生するケースが相次いでいます。
- 建物の構造制限（スリーブ貫通の不可）：既存の冷温水配管ルートとは別に、太い冷媒配管や室外機用配管を梁や床に貫通させる必要がありますが、耐震基準上の理由で躯体に新たな穴（コア抜き）を開けられないビルが少なくありません。
- フロン排出抑制法と冷媒漏洩検知センサーの義務化：一定規模以上の閉鎖空間に冷媒を通す場合、濃度限界を超えないための安全対策や漏洩検知警報システムの設置が求められ、イニシャルおよびランニングコストを押し上げます。
【プロの結論】FCUを選ぶべき建物・個別エアコンへ移行すべき建物の判断基準
ビル空調リニューアルの現場知見から導き出される、設備選定の明確な判断基準は以下の通りです。
【ファンコイルユニット（既存配管活用）を継続すべき建物】
・宿泊施設（ホテル・旅館）および入院病床を有する医療機関（窒息リスク排除が絶対条件）
・地域冷暖房（DHC）の受熱契約を結んでいる都市部の大規模ビル
・電気受変電設備の容量に余裕がなく、幹線引き直し工事が困難な既存ビル
※対策：インバーター駆動のECモーターを搭載した最新の省エネ型FCUへ更新することで、配管を再利用しながら搬送動力を最大40〜50%削減することが可能です。
【パッケージエアコン（個別方式）への転換を検討すべき建物】
・小割テナントが多く、入居者の出退社時間や土日利用がバラバラな賃貸オフィスビル
・冷温水配管自体に重度の腐食（赤水やピンホール漏水）が発生し、配管更生や引き直しが困難なビル
・フロア単位で段階的にリノベーション工事を進める計画の雑居ビル
