結論から明確に言えば、「RC造は47年経つと住めなくなる」という説は完全な虚構です。世間に定着しているRC造法定耐用年数47年という数字は、国税庁が定めた税制上の「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に基づく指標であり、建物の物理的な強度や耐久限界を示したものではありません。税制上、建物の資産価値を帳簿上でゼロにするまでの期間を画一的に47年と定めているだけで、居住の可否とは一切関係がないのが実情です。
では、なぜコンクリート造の建物は長寿命を保てるのでしょうか。鉄筋コンクリートは、引っ張り力に強い「鉄筋」を、圧縮力に強い「アルカリ性のコンクリート」で包み込む複合構造です。内部の鉄筋は空気や水に触れると急速に錆びて膨張し、コンクリートを内側から破壊（爆裂現象）しますが、コンクリートが持つ強アルカリ性のおかげで酸化が食い止められています。大気中の二酸化炭素によってコンクリートが徐々にアルカリ性を失う「中性化」が内部の鉄筋に達するまでに、一般的な被覆厚（鉄筋を覆うコンクリートの厚み）であれば数十年から100年以上の時間を要します。これが科学的な視点から見たRC造物理的耐用年数と寿命の理由です。
国土交通省が取りまとめた各種研究資料においても、コンクリートの圧縮強度や中性化速度から試算したRC造建築物の物理的寿命は「外装仕上げ材の補修を定期的に行えば100年から120年、条件が整えば150年程度まで延命可能」と報告されています。世間で語られるRC造マンション寿命100年説の真相は、単なる希望的観測ではなく、適正なメンテナンスを施した場合の現実的な理論値に裏打ちされた事実です。
