実家の管理不全を防ぐための基本骨格となる空き家信託の仕組みは、民法上の「家族信託（民事信託）」のフレームワークを空き家対策に特化させたものです。実家の所有者である親が「委託者」、権利と管理を預かる子などが「受託者」、そして実家から生じる利益（売却代金や賃料収入など）を享受する親自身が「受益者」となる契約を結びます。
この信託契約を締結して登記を済ませておくことで、万がが親が重度の認知症を発症しても、受託者である子の単独判断で実家の修繕、賃貸契約、さらには介護資金を捻出するための物件売却をスムーズに実行できます。名義そのものは子に移転（信託財産化）されますが、売却益は受益者である親のためにしか使えないため、贈与税を課されることなく安全に管理権限だけを分離できる点が最大の特徴です。
ここで多くの人が混同しやすいのが、金融機関が取り扱う遺言代用信託との違いです。信託銀行などが提供する遺言代用信託は、主に金銭債権を対象とし、本人の死亡後に指定受取人へ速やかに現金を給付することを目的としています。そのため、生前に実家が傷んだ場合の解体工事や、不動産の売却処分権限を子どもに移譲する機能は持っていません。
また、従来の公的制度である「法定後見制度」では、本人の財産保護が絶対原則となるため、家庭裁判所の厳格な監督下に置かれます。「実家を売却して老人ホームの入居一時金に充てたい」と考えた場合でも、家裁への居住用不動産処分許可の申し立てが必要であり、許可が下りるまでに数カ月を要するケースや、投資的なリフォーム・有効活用が事実上却下されるといった柔軟性の欠如が現場の大きな課題となっていました。
